Сравнителен подход. Методи за определяне стойността на недвижимите имоти

финанси

В световната практика в областта на оценката на недвижимите имоти се използват три подхода:

  • сравнителни или пазарни;
  • скъп;
  • печеливши.

Изборът на методология зависи до голяма степен от обектаоценката и реалната ситуация, която се е развила около определен тип недвижим имот. Най-надеждният начин обаче все още се счита за сравнителен подход при определяне на прогнозната стойност.

сравнителен подход

Основни принципи на сравнителната оценка

Сравнителен подход е набор от методи за определяне на пазарната стойност на даден имот. Оцененият недвижим имот се сравнява с подобни имоти.

Оценката се основава на следните принципи:

  • Доставка и търсене. Тези два показателя са неразривно свързани, ограничен брой предложения генерират определено търсене и обратното - толкова повече оферти, толкова по-малко търсене.
  • Заместване. Никой купувач няма да плаща висока цена, ако имотът със сходни характеристики струва по-малко.

Концепцията за пазарната стойност е почти идентичнаконцепцията за равновесна цена. Равновесната цена е набор от количествени характеристики и ценови фактори, които определят търсенето и предлагането на обекта, който се сравнява.

Основните критерии за избор на сходни имоти за определяне на стойността на недвижимите имоти

Елементи, които се считат за сравнителнианализ, огромно количество и тяхната комбинация е почти равна на безкрайността. Поради това анализът е ограничен до определен брой фактори, които оказват пряко влияние върху ценообразуването.

оценка на разходите

Елементи на сравнение. Качеството е правилно

Всяка тежест или сервитут води донамали стойността на оценения обект. Това означава, че всяко ограничение на собствеността е намаление на цената. Ако оценяваният обект в сравнение със сходни обекти няма такива недостатъци, тогава цената, напротив, се увеличава.

За земя, наличието на сервитути не е такаединен фактор за намаляване. При оценката на разходите е много важно, прехвърля собствеността върху земята или правото на лизинг, постоянна употреба. Последните две права се дължат на фактори, които намаляват. Много е важно дали земята има определени ограничения за по-нататъшни сделки с нея.

Условия за продажба

Такива условия се вземат предвид, ако оцененият обект наистина има отличителни черти в продажбата.

Понижаващият фактор е несъстоятелносттаима продавач в бързаме да направи сделка по покупко-продажба, тъй като времето на излагане на обект на пазара на недвижими имоти е съзнателно намалено в сравнение с подобни обекти.

Оценката е силно повлияна от семейните връзки и партньорства, въпреки че е трудно да се оценят тези рискове.

Ако продавачът и купувачът са свързани с наемотношения, и се планира да сключи договор за продажба между тях, а след това, за да се спестят от плащания на данъци, разбира се, очакваните разходи ще бъдат подценени. В този случай има само една мотивация, тъй като страните по сделката са свързани с други непазарни отношения, поради което продавачът действително кредитира купувача. Подобна ситуация възниква, ако сделката е при условията на опция.

Да се ​​увеличи очакваната стойност на жилищнитенедвижимите имоти може да доведе до перспективата за получаване на държавни субсидии за развитие на инфраструктурата. Размерът на прогнозираното концесионно кредитиране се определя от разликата между концесионното и пазарното кредитиране.

Пазарни условия

Корекцията надолу може да се приложи, ако има значителна разлика между пазарната стойност на подобни недвижими имоти и експерта.

Промяната на функционалната цел също може да се вземе предвид при оценката, тъй като засяга съотношението на търсенето и предлагането.

Местоположение на имота

Фактори, увеличаващи разходите

Фактори за намаляване на разходите

Район "Престиж"

Статутът на други собственици на жилищни недвижими имоти

Защитена зона

Паркинг наличност

Достъп до магистрали

Наличие на архитектурни паметници и други атракции

Развлекателна зона в близост до имота

Уникални характеристики на архитектурата на сградата

Отдалеченост от центъра на града

Липса на хранителни магазини в непосредствена близост

Отдалеченост от училищни и предучилищни институции

Лоша екологична ситуация в региона

Наличие на фабрики и складови предприятия в близост до имота, депо за отпадъци

Физически фактори (за земя)

Сравнителният подход при оценката на земята включва събирането на характеристики за имота:

  • размер;
  • форма;
  • геология;
  • топография;
  • нивото на готовност, т.е. дали земята е изчистена от растителността, дали са отстранени нередностите;
  • показатели за качество на почвеното покритие.

Присъствието илиняма хълмове или склонове, скални образувания или канавки. Важно е, че носещата способност на земята, силата й, наличието на подземни води. Много е важно дали има информация за възможното появяване на минерали. Ако информацията се потвърди, тогава земята непременно ще има тежест в бъдеще.

жилищни недвижими имоти

Общи характеристики на обекта, който ще бъде оценен

Пазарният сравнителен подход е изследването на характеристиките, които увеличават стойността на обектите. Те включват:

  • размерът на сградата или стаята;
  • височина на сградата;
  • наличността и площта на спомагателните съоръжения;
  • височина на тавана.

Материалът, от който е издигнат, също е важен.сградата, колкото по-модерна и надеждна е, толкова по-висока е стойността на недвижимите имоти. Не на последно място е общият вид на цялата сграда, наличието на ремонти и удобно навлизане. Ако входът от двора ще бъде фактор за намаляване.

Липсата на ремонт е причина да се направиизменения на доклада за оценка. Такова изчисление се извършва въз основа на разходите за ремонтни или възстановителни работи, като се отчита печалбата, която предприемачът ще получи от инвестиции в строителство или ремонт.

пазарен сравнителен подход

Икономически фактори

Сравнителният подход към недвижимите имоти е счетоводновъзможни икономии на енергийни ресурси по време на експлоатация. Постоянното увеличаване на разходите за комунални услуги кара хората постоянно да мислят за спестяването и използването на алтернативни източници на енергия.

По-специално, този фактор е важен, ако обектътзакупени за по-нататъшни наеми. Колкото по-голямо е съотношението на приходите към разходите, които ще отидат за експлоатацията на сградата или помещенията, толкова по-малък е размерът на възвръщаемия капитал в нетните приходи от отдаването под наем на недвижими имоти.

Тази категория включва и индикатора за наличието или липсата на измервателни уреди, дали са взети мерки за свеждане до минимум на топлинните загуби.

пазара на недвижими имоти

Други показатели

Оценката включва отчитане на присъствието или отсъствието наелементи на услугата. Най-простият пример е дали в къщата има асансьор или не. Наличие или пълно или частично отсъствие на всички комуникации, особено тези, свързани с локалната система. Ако има твърде много недостатъци, тогава се прави корекция надолу. Оценката на недвижимите имоти се извършва по различни показатели.

Етапи на изчисления

Всички изчисления по сравнителен подход се основават на информация от отворени източници за скорошни транзакции със сходни недвижими имоти.

Етапи на оценяване:

  1. Изследването на подобни предложения в конкретен сегмент на недвижимите имоти, идентифициращи съпоставими предмети, които са били продадени наскоро.
  2. Събраната информация се анализира и поотделно всяко предложение се сравнява с прогнозния имот.
  3. Изборът на ценовите характеристики, изменението на доклада за оценка.

Съгласувайте коригираната цена и извлечете крайната цена чрез сравнителен подход.

собственост стойност

Ползи от сравнителен подход

На първо място, методът позволява да се отрази мнението само на типичните купувачи и продавачи.

Оценката се отразява в текущите цени, като се отчитат промените във финансовите условия и дори инфлационните процеси. Оценката винаги се основава статично.

За да оцените определена собственост, не е нужно да изучавате целия пазар на недвижими имоти, а само подобни обекти. Техниката е много проста, с надежден резултат.

... и недостатъци

  • Трудно е да се идентифицират валидни цени.
  • Пълна зависимост от активността и стабилността на пазара на недвижими имоти.
  • Трудността при хармонизирането на данните, ако подобни обекти се различават значително по отношение на продажбата.

сравнителен подход към недвижимите имоти

В заключение

Същността на сравнителния подход при оценкатанедвижимото имущество е разбираемо както за купувача, така и за продавача. Техниката позволява на страните да проучат пазара на недвижими имоти и да се уверят, че не са загубили. Оценката може да се извърши въз основа на вече извършени операции или по предложение на други продавачи. Във всеки случай сравнителният метод е систематизиране и сравнение на данни за подобни недвижими имоти. Основното нещо е, че изборът на подобни обекти за сравнение взема предвид специални или необичайни фактори, например заплахата от отнемане на обезпечение, промени в регулациите на местно ниво или неспазване на условията на договора за заем, наличието на елементи на принуда.

Коментари (0)
Добавете коментар